La evolución del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires: ¿por qué creemos que todavía está barato?

El valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires históricamente se comportó de manera cíclica: tuvo períodos de fuertes subas y períodos de fuertes correcciones. Después de la crisis de 2001-2002 comenzó uno de los ciclos alcistas más importantes de las últimas décadas. Entre 2002 y enero de 2018, el valor del metro cuadrado en dólares ajustado por inflación subió aproximadamente un 200%. Luego ocurrió exactamente lo contrario. Entre enero de 2018 y octubre de 2023, las propiedades cayeron aproximadamente un 50% en términos reales, es decir, medido en dólares y ajustado por la inflación de Estados Unidos. Desde ese piso de 2023 hasta agosto de 2026, el mercado comenzó a recuperarse y acumula una suba cercana al 25%. El cálculo que explica por qué seguimos lejos de 2018 Los porcentajes pueden ser engañosos, así que veámoslo con un ejemplo muy sencillo: Imaginemos que una propiedad que en 2018 valía 100. Con una caída del 50%, en 2023 pasó a valer 50. Si desde entonces recuperó un 25%, hoy vale 62,5. ¿Cuánto tendría que subir desde 62,5 para volver a 100? Aproximadamente un 60%. Ese es el punto central: aun después de la recuperación de los últimos años, volver simplemente a los valores reales de 2018 implicaría una apreciación cercana al 60% en dólares. Y estamos hablando de volver al máximo anterior, no de superarlo. ¿Por qué somos optimistas? El máximo de 2018 se alcanzó en una Argentina que tenía déficit fiscal, inflación y devaluación. Hoy encontramos algunos factores diferentes: superávit fiscal, una inflación que viene desacelerándose, mayor estabilidad cambiaria y el regreso del crédito hipotecario.