Una apuesta hipotecada

Luego de cinco décadas de inestabilidad crónica, con períodos aislados de cierta estabilidad, la cuenta llega. La inflación, un síntoma clave, ayudó a ocultar desajustes cada vez por lapsos más cortos a costa de producir otras distorsiones en el resto de la economía, empezando por la caída de la demanda de dinero y la constante demanda de dólares como refugio del ahorro. Cifras elocuentes. El promedio estimado de compra de divisas fue de US$2.000 millones por mes, pero algunos períodos (como julio pasado), superó los US$3.320 millones, según estimaciones del Banco Central. Esa combinación de dolarización del ahorro y dificultad para establecer unidad de medida en créditos a plazos medianos y largos también fue minando la capacidad prestable de los bancos más allá de los 180 días, restringiendo el crédito que naturalmente asume esos horizontes de tiempo, como el hipotecario. El economista en la consultora Empiria Federico González Rouco y especialista en temas del mercado de la vivienda urbana, estima que el total del stock del crédito hipotecario en Argentina no supera el 2% del PBI cuando en Brasil es del 10% y en Chile, el líder regional, trepa al 25% del ingreso total. Se suponía que la desaceleración inflacionaria estabilizaría el mercado inmobiliario, estancado desde el último pico de 2017. La fecha no es casual porque desde 2016 se implementó un atajo realista: la indexación del capital prestado por el coeficiente UVA, vinculado con la inflación. Sin embargo, la dolarización de la vivienda abrió una brecha difícil de solucionar con esta herramienta aislada. El otro escollo fue que los bancos no aumentaron la capacidad prestable sustancialmente por la sencilla razón que el ahorro continuó refugiándose en activos dolarizados, que impiden financiar por normas de prudencia crediticia del Central a deudores con ingresos en pesos. Esta combinación de factores y el apretón monetario del segundo semestre del año pasado terminaron impactando de lleno en la tasa de interés que elevó la tasa de irregularidad (en más de 90 días de mora) que varían según el tipo de crédito. Los destinados a las empresas tienen un incumplimiento mucho más bajo y todavía más los hipotecarios, menos del 2% en total. Así, escapan de la lógica de la morosidad por dos razones: hay una selección más rigurosa de los acreedores por nivel de ingresos e historial y las tasas son bajas porque el monto original está indexado.